AK Ländliche Räume · Exkursion nach Hart
BegehrterBoden?!
Wie eine Gemeinde mit 1.727 Menschen Boden lenkt, statt ihn zu verbrauchen. Was gelingt, und wo wir an Grenzen stoßen.
Innsbruck
Von hier sind Sie losgefahren.
Rund 50 Kilometer Inntal. Ein schmaler Talboden, auf dem alles Platz haben will.
Unteres Inntal
Nur 12,9 % von Tirol sind besiedelbar.
Siedlung, Landwirtschaft, Tourismus und Naturgefahren teilen sich den Rest.
Strass · Taleingang
Ins Zillertal.
25 Gemeinden, 38.000 Menschen, einer der intensivsten Tourismusräume der Alpen.
Fügen · Hart
Hart liegt am Sonnenhang.
Gegenüber von Fügen, von 550 bis über 2.000 m Seehöhe.
Gemeindegebiet
35,5 km², davon 9,9 km² Siedlungsraum.
Gewidmetes Bauland: 3,7 % des Dauersiedlungsraums. Tirol: 13,9 %.
Oberster Wirt
Rund 15.000 m² in öffentlicher Hand.
Das Quartier für die nächsten 15 bis 20 Jahre.
Orthofoto basemap.at (CC BY 4.0) · Sentinel-2 cloudless 2016 by EOX (CC BY 4.0) · Gelände: Terrain Tiles (AWS/Mapzen) · Grenze © OpenStreetMap
Hart in Zahlen · Melderegister 8.10.2026
Quellen: Statistik Austria, Volks- und Registerzählungen 1869–2021; Melderegister der Gemeinde (8.10.2026). Prognose: Fortschreibung mit der Wachstumsrate des ÖRK (rund +0,8 % pro Jahr).
Wohnungen und Einwohner seit 1971
Mehr Menschen.Noch mehr Wohnungen.
Quelle: Land Tirol, Regionsprofil Statistik 2025 (Statistik Austria, GWR und Registerzählung)
Altersaufbau 2026
Eine junge Gemeinde
16 % sind unter 15, nur 15,5 % über 65. In Tirol sind es 19,8 %.
Aber: Bei den 21- bis 25-Jährigen gibt es eine Delle. Von 91 sind nur 37 Frauen. Kommen sie nach der Ausbildung zurück?
Quelle: Melderegister 8.10.2026, Hauptwohnsitze, 893 Männer / 834 Frauen. Momentaufnahme.
Wo Hart wohnt · 100-m-Raster
Ein Kirchdorf, viele Weiler
Jede Säule ist ein Feld von 100 × 100 m, die Höhe zeigt, wie viele Menschen dort leben. Jede Straße, jede Wasserleitung, jeder Schulbus muss diesen Hang hinauf.
Bevölkerung: STATISTIK AUSTRIA, 100-m-Raster, 1.1.2026, bearbeitet · Orthofoto basemap.at · © OpenStreetMap
Ausgangslage 2022/23
Was auf den Boden drückt
Quellen: Statistik Austria (Immobilien-Durchschnittspreise 2025, Registerzählung 2021); Land Tirol, Regionsprofil 2025
Nächtigungen seit 1981
Tourismus wächst in die Wohnungen
Hart hat kein eigenes Skigebiet. Trotzdem haben sich die Winternächtigungen seit 2001 fast verdoppelt, fast die Hälfte davon in privaten Ferienwohnungen.
Quelle: Land Tirol, Regionsprofil 2025, Tourismusstatistik. 2021: Pandemie.
„Das Bedürfnis meiner Bürgerinnen und Bürger nach leistbarem, eigenem Wohnraum wiegt deutlich mehr, als Investoren oder Widmungswerber zu befriedigen.“
Daniel Schweinberger · Bürgerforum, 22. April 2023
Die Strategie
Vier Bausteine, ein Ziel.
Disziplin bei Neuwidmungen
Preisdeckel, Hauptwohnsitzpflicht, Vorkaufsrecht, Vertragsraumordnung
Grund in öffentlicher Hand
Oberster Wirt, gekauft mit dem Tiroler Bodenfonds
Kontrolle
Ein Kontrollverband von acht Gemeinden gegen illegale Freizeitwohnsitze
Neues ÖRK
Der Rahmen für zehn Jahre: weniger Flächen, keine neuen Freizeitwohnsitze
Baustein 01 · Gemeinderat, 11. April 2023, einstimmig
„Bei Neuwidmungen Freiland in Wohngebiet: Unkontrollierter Zuzug, Investorenobjekte zur überwiegend touristischen Vermietung, Anlegerwohnungen, augenscheinlich illegale Freizeitwohnsitze und Ähnliches werden in Hart zukünftig komplett unterbleiben.“
Was der Beschluss konkret heißt
Neues Bauland nur für Harter, zum gedeckelten Preis
Quellen: GR-Beschluss 11.4.2023; Statistik Austria; Protokoll Gestaltungsbeirat 18.9.2024; Wohnungspreise pro m² Wohnnutzfläche
Beispiel · bezogen im April 2024
ran.hart
„Eine Perspektive, kein Anlageobjekt.“
Baustein 02
Oberster Wirt.Grund in öffentlicher Hand.
Zuerst der Grund, dann die Planung
Gekauft mit dem Tiroler Bodenfonds
Fahrplan Oberster Wirt
Drei Jahre Vorlauf für ein Quartier
- Ankaufmit dem Bodenfonds, einstimmig
- Gestaltungsbeirat
- MasterplanUnisono / Philipp Fromm
- BeteiligungBürgerforum, Wohnkiosk, Erhebung, 3 Workshops
- Rahmenplan3 Baufelder
- Bauträger4 Präsentationen, Zuschlag TIGEWOSI
- ÖRK-EntwurfFläche für geförderten Wohnbau
- UmsetzungWidmung, Bebauungsplan, 1. Etappe
Film
Vision Oberster Wirt
Enter oder Klick: Film im Vollbild mit Ton · Leertaste Pause · → weiter
Wohnbedarfserhebung · Nov. 2024 bis Jän. 2025
Bedarf gehtvor Bauen.
Quelle: Unisono Architekten / Philipp Fromm, Auswertung der Umfrage zum Wohnbedarf, 31.1.2025
01 · Wann
80 %
brauchen Wohnraum in den nächsten fünf Jahren.
74 Antworten, Mehrfachnennungen möglich
02 · Warum
Die Familie wächst, und viele wollen zurück.
Gesucht wird vor allem Platz für 3–4 Personen (30) oder für 2 Personen (25).
72 Antworten, Mehrfachnennungen möglich
03 · Wie wohnen?
können sich ein Reihenhaus vorstellen
wollen ein Einfamilienhaus
Dazu: Mehrgenerationenwohnen 29 · kleines Mehrfamilienhaus unter 10 Wohnungen 28 · Baugruppe 20 · große Anlage nur 9
82 Antworten, Mehrfachnennungen möglich
04 · Eigentum oder Miete?
Dichter ja. Aber Eigentum.
83 Antworten, Mehrfachnennungen möglich · 34 wollen mehr über neue Rechtsformen wissen
05 · Was am Leben in Hart wichtig ist
84 Antworten, Mehrfachnennungen möglich
06 · Und der Oberste Wirt?
Ehrlich dazu: Das ist ein Stimmungsbild, nicht repräsentativ. Niemand über 65 hat mitgemacht. Der Wohnbedarf im Alter fehlt in diesen Zahlen.
Masterplan
Ein Weiler statt einer Siedlung
3 Baufelder, Dichte 0,6–0,7, Sammelgaragen. Vorrang für Mehrgenerationen-, Genossenschafts- und betreutes Wohnen. Der Hang bleibt spürbar.
7. Juli 2026 · Präsentation der Bauträger
Drei gemeinnützige, ein privater.
nützig
nützig
Den Zuschlag bekommt die TIGEWOSI, ein gemeinnütziger Bauträger im Eigentum des Landes Tirol und der Hypo Tirol. Baubeginn ist frühestens im Herbst 2027.
Baustein 04 · ÖRK, 2. Fortschreibung · Entwurf 6.10.2026
Weniger Bauerwartungsland.
Quelle: ÖRK Hart, 2. Fortschreibung, Umweltbericht (Entwurf 24.9.2026), um doppelte Einträge bereinigt. Fußballfeld = 7.140 m².
ÖRK 2026 · Entwurf · Zwischenstand 6.10.2026
Der ganze Siedlungsraum
Orthofoto des BEV mit der Gemeindegrenze.
Plan: ÖRK Hart, 2. Fortschreibung (Entwurf, nicht rechtskräftig) · Orthofoto und Kataster: BEV, CC BY 4.0
Was im neuen ÖRK steht
Klare Regeln für zehn Jahre
neue Freizeitwohnsitze
§ 4 (8), dazu keine Chaletdörfer und kein Time-Sharing
Bebauungsplanpflicht
Ab dieser Größe redet die Gemeinde mit und knüpft einen Vertrag daran
Vertragsraumordnung
bei jeder Neuwidmung: Hauptwohnsitz, Bauzwang, Preis, Vorkaufsrecht
Nutzen oder verlieren
Was nicht bebaut wird, kann wieder Freihaltefläche werden
Der Naturschutz-Sachverständige des Landes nennt den Weg, Flächen herauszunehmen und dafür ein Gemeinschaftsprojekt zu entwickeln, vorbildhaft.
Baustein 03 · Kontrollverband Freizeitwohnsitze
Wohnraum ist zum Wohnen da.
Wer in einem Dorf mit 1.700 Menschen kontrolliert, kontrolliert seine Nachbarn. Dazu braucht es ein dickes Fell.
Themenblock · gleich fahren wir hinauf
Wasser.Die Grundlage von allem.
Wer Wohnraum schafft, muss Wasser, Löschwasser, Kanal, Strom und Glasfaser liefern, auf 35,5 km² Hang.
Warum ein neuer Hochbehälter
Trockener, extremer, mehr Menschen
Trockenphasen
Extremwetter wird häufiger. Ein großer Speicher hält das Netz stabil, auch wenn die Quellen weniger liefern.
Für den Ernstfall
Verlässliche Reserven für Feuerwehr und Höfe am Berg. Der alte Hoadl bleibt als Backup.
Höher als alles
Obervifat liegt höher als alles, was er versorgt: der Berg, Ober- und Niederhart, bei Bedarf Helfenstein und Saulueg.
Hochbehälter Obervifat · in Betrieb seit 2025
300 m³ Trink- und Löschwasser
Zwei Rohre aus Polyethylen, je 22 m lang und 3 m dick, unter einer Wiese am Hartberg. Sichtbar bleibt nur der Eingang zur Schieberkammer.
Gespeist von den Quellen Holzegg, Maurachwies und Eggl-Piefling. Eine weitere Quelle soll spätestens 2027 folgen.
Quellen: Weihnachtsboten der Gemeinde 2022–2025
Der Einbau · 2025
Von Frankfurt auf den Hartberg
Gefertigt bei ENREGIS nahe Frankfurt, in Segmenten nach Tirol gebracht, in Uderns mit dem Telekran auf Traktoren umgeladen, am Berg verschweißt und verfüllt.
Seit 2023 in Echtzeit
Früher hinauffahren. Heute aufs Handy schauen.
Hawle LIVE misst Füllstand, Zulauf und Abfluss rund um die Uhr. Bei Auffälligkeiten geht eine SMS an den Bürgermeister und den Bauhof. Leckagen erkennt man in den Daten, und die Werte sieht jeder auf der Website der Gemeinde.
Schmutzwasserkanal Hartberg · im Bau seit Mai 2024
Einmal graben, alles verlegen.
Die Höfe am Berg kommen von der Sickergrube ins öffentliche Netz. Im selben Graben liegen Wasserleitung, Stromkabel und Glasfaser. Die Freileitungen am Hartberg sollen verschwinden.
Ein Projekt, das sich selbst trägt: Jeder Kubikmeter Abwasser zahlt über Jahrzehnte mit.
Energiegemeinschaft · seit Ende 2023
Strom aus dem Ort,für den Ort.
Mobilität · seit 2. Dezember 2024
HAXI
Grün statt grau · Klausnerplatz 2023/24
Plätze, an denen man bleibt
Bäume gegen die Hitze, Brunnen, Sitzplätze, Wildblumen am Ortseingang. Als Nächstes kommt das Kirchfeld mit rund 5.000 m², gepachtet von der Pfarre.
Ehrlich gesagt
Wo wir an Grenzen stoßen
Gehortetes Bauland
6,2 ha gewidmet und unbebaut, mehr als der Bedarf bis 2035. Das meiste ist privat und nicht verfügbar. Die Mobilisierungsabgabe kommt frühestens 2032.
Infrastruktur am Hang
Verstreute Höfe auf 35,5 km²: Jeder Meter Kanal, Wasserleitung und Straße kostet am Berg mehr und versorgt weniger Menschen.
Kommen die Jungen zurück?
Die Delle bei den 21- bis 25-jährigen Frauen. Genau dafür brauchen wir leistbaren Wohnraum.
Leistbar ist relativ
Baukosten, Zinsen, KIM-Verordnung: Auch gefördert kostet der m² 3.800 bis 4.800 €.
Altlasten der Widmung
Alte Widmungen bleiben. Rückwidmen heißt nach § 76 TROG entschädigen, und das zahlen alle.
Kleine Gemeinde, großes Programm
Ohne Bodenfonds, Planungsverband und Land wäre das mit einem kleinen Gemeindeamt nicht zu schaffen.
Zur Diskussion
Fragen an die Wissenschaft
- Lässt sich das Modell Hart übertragen, oder hängt es an Personen und Mehrheiten?
- Wie mobilisiert man gehortetes Bauland, ohne die Gemeindekasse zu ruinieren?
- Wer gehört zu den „Einheimischen“, und wie gerecht ist ein Punktesystem?
- Wie viel Wachstum braucht ein Dorf, damit Schule, Vereine und Nahversorgung bleiben?
- Was wissen Sie, was wir in Hart noch nicht wissen?
Jetzt geht es hinauf
Unsere Route
Orthofoto: basemap.at · Gelände: Terrain Tiles · Lage Hof Joch nach BEV-Kataster (GP 7/1), Hochbehälter nach ÖRK-Plan
Exkursion · 9. Oktober 2026
Danke.
Diese Seite bleibt online. Nach der Exkursion kommen Fotos vom Rundgang und die Punkte aus der Diskussion dazu.
Zum Nachschauen
▶ Trinkwasserbehälter Obervifat: Einbau und Inbetriebnahme ▶ Quartiersentwicklung Oberster Wirt ▶ Kanalbau Hartberg, Abschnitte NordDaniel Schweinberger · d.schweinberger@hartimzillertal.at · +43 676 7007052
Mit Dank an Dr. Elisabeth Gruber (Universität Innsbruck) und den AK Ländliche Räume der DGfG.